对叠加式别墅面积测算的法律思考
发布时间：
2018-01-29 16:10
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随着房地产业蓬勃发展，房屋的建筑类型不断推陈出新，配套设施日渐多样化，使得业主对房地产面积测算质量要求越来越高，但现行的房地产测绘规范及分摊方式已不能满足业主的广泛需求。因分摊的范围、比例规定得不明确、不具体，产生了很多关于面积分摊的纠纷，一定程度上影响了房地产市场的健康发展。目前房地产市场上热销的叠加式别墅中上单元住户独立使用的户外楼梯面积是否需要下单元住户分摊的问题，引起了房地产测绘部门、开发商和业主的广泛争论，笔者作为一名律师，结合法律的相关规定和多年来从事房地产法律服务工作的实践经验，试对该问题作以下法律思考。
一、叠加式别墅的概述
叠加式别墅产生于上世纪90年代后期，源于英国诺丁汉，风行于美国、澳大利亚，为众多豪门巨贾所钟爱。叠加式别墅是别墅按建筑形式分类的一种。它是Townhouse的叠拼式的一种延伸，也有点象复式户型的一种改良，叠加式别墅介于别墅与公寓之间，是由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成。
叠加式别墅一般情况是：四、五层高的住宅，下面一、二层是一套别墅，上面三、四层又是一套别墅。它看起来就象把独立别墅一栋栋叠加起来，外观像多层，内部空间却具有独立别墅的一切元素。一般情况下，下单元住户拥有小花园，上单元住户拥有面积较大的露台，给上下单元住户设计有独立的进出入口，彰显业主的尊贵身份。它以营造有天、有地、有花园的私密生活空间，实惠于独幢的价格，在市场上独树一帜地形成热销。
二、叠加式别墅面积测算过程中存在的问题
1、房地产测绘规范及分摊方式中关于楼梯间面积为共有建筑面积的认定，已不能满足房屋建筑类型不断推新的需求。
目前有关商品房销售面积与公摊面积的法律规章，主要有建设部1995年实施的《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》以及国家质量技术监督局于2000年2月22日发布的《房产测量规范》（GB/T 17986-2000）（以下简称《规范》）。
《规范》附录B对成套房屋的建筑面积和共有公用面积分摊的原则、范围、方式等作了规定。对于套内建筑面积以及部分非共有面积（如人防地下室、车库等）则是以独立单元计算套内建筑面积并参与相关功能公设的分摊，而共有建筑面积按照《规范》所列共有建筑相关设施项目进行分摊。共有建筑面积的内容包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车库、为多幢服务的警卫室，管理用房，作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。
虽然我国现行的房地产测绘规范及分摊方式中，将楼梯间面积认定为共有建筑面积，需由业主分摊，但是《规范》附录B作为推荐标准而不是强制执行标准，且其关于分摊的规定在实际操作中存在着不合理的地方。如随着我国房地产市场的发展，现流行的叠加式别墅下单元住户不需使用的上单元住户的户外楼梯等情况均须按照《规范》规定“一起参与同一功能区域的共有建筑面积的分摊”，产生了关于面积分摊的纠纷，一定程度上影响了我市房地产市场的健康发展。
2、叠加式别墅上单元住户独立使用的户外楼梯面积是否应认定为共有建筑面积进行分摊，引发了测绘部门与业主的争议。
由于共有建筑面积使用功能范围的确认比较复杂，如何合理分摊在实际操作中很大程度上取决于测绘人员对《规范》的理解和认识；由于申请人及测绘人员对测绘项目不熟悉、指界不明、权属不清、使用范围不明晰等原因导致公用面积多摊、少摊的问题屡见不鲜。目前，我市一大型叠加式别墅楼盘，开发商在楼盘宣传时，将叠加式别墅上单元住户独立使用的户外楼梯面积计算为上单元住户的套内建筑面积，无需由下单元住户分摊，但房地产测绘部门对该叠加式别墅面积进行初绘时，根据《房产测量规范》的相关规定，简单的认为叠加式别墅的楼梯等同于多层住宅的楼梯，凡属楼梯间面积就一律认定为公共面积，需要由上单元住户和下单元住户公摊，引起了下单元住户的强烈不满。
三、从构造和使用功能上分析，叠加式别墅上单元住户的户外楼梯应认定为专有部分，下单元住户无需分摊该楼梯面积。
叠加式别墅上单元住户使用的户外楼梯与多层住宅的楼梯在构造和使用功能上不同，该楼梯应认定为上单元住户的专有部分。具体区别体现在：
1、叠加式别墅上单元住户使用的户外楼梯在构造上不同于多层住宅的楼梯。叠加式别墅上单元住户使用的户外楼梯，在构造上依附于叠加别墅的外墙墙体，具有一定程度上的独立性。而多层住宅的楼梯在构造上依附于多层住宅楼的内部，不具有独立性。
2、叠加式别墅上单元住户使用的户外楼梯在使用上不同于多层住宅的楼梯。叠加式别墅上单元住户使用的户外楼梯，为上单元住户的独立使用的楼梯，上单元住户在一楼有独立的大门进出。由于上单元住户与下单元住户出入口具有独立性，该户外楼梯入口延伸为上单元住户的大门入口，楼梯入口处相当于安装了一张无形的大门，该户外楼梯在使用功能上具有排他使用性。如果上单元住户在楼梯入口安装一张真实的大门，也不会侵犯下单元住户的任何权利，因为叠加式别墅顶楼不是公共部分，是上单元住户的屋顶花园，不会妨碍下单元住户到顶楼的权利。而多层住宅的楼梯在使用上为所有住户公用使用，任何住户都不能独立使用某层楼梯，而多层住宅的楼梯是多层住宅所有住户公共使用的楼梯，即便是一楼的住户进出也要使用楼梯。
现时生活中，顶层住户将楼梯口安装防盗门的行为是一种侵权行为，妨碍了楼下住户到顶楼的权利。
3、叠加式别墅上单元住户使用的户外楼梯在产权登记上不同于多层住宅的楼梯。房地产测绘部门最终采纳了本律师的观点，将叠加式别墅上单元住户使用的户外楼梯认定为上单元住户专用部分，登记为上单元住户的套内建筑面积，在权属登记上具有可操作性。而多层住宅的楼梯依法应认定为共有部分，只能由全体住户分摊，可以登记为每位住户的公摊面积。
4、根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。叠加式别墅上单元住户使用的户外楼梯具有以下特征:第一，该楼梯“规划上”专属于上单元住户的特定房屋；第二，销售合同将楼梯列入该特定买卖合同中；第三，该楼梯在上单元住户购买时就已经“明示”，该楼梯登记为套内建筑面积。因此，叠加式别墅上单元住户使用的户外楼梯类似于该条款中的露台，依法可以认定为专有部分，下单元住户无需分摊该楼梯面积。
综上所述，虽然国家出台了不少关于面积测量与分摊方面的规范性文件，但共有建筑面积产生的问题越来越复杂，房地产测绘部门、开发商、业主之间的面积纠纷此起彼伏。在法律没有明确规定的情况下，将叠加式别墅上单元住户使用的户外楼梯认定为专有部分，登记为上单元住户的套内建筑面积，有利于上单元住户对楼梯的支配权，减轻下单元住户的房价负担，促进友好睦邻关系与和谐社区的建设。
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